ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮೌಲ್ಯಾಂಕನ ಮತ್ತು ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆ

01 - ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಇನ್ವೆಸ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನವು ಪರಿಮಾಣಾತ್ಮಕ ಮತ್ತು ಅರ್ಹತಾ ಎರಡೂ ಆಗಿದೆ

ನಾನು ಇತರ ದಿನ ಸಂಭವನೀಯ ಬಂಡವಾಳವನ್ನು ನೋಡುತ್ತಿದ್ದೆ. ಇದು ಮೂವತ್ತು ವರ್ಷಗಳಿಂದ ಅಲ್ಲಿದ್ದ ಮಾಲೀಕರನ್ನು ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ಆಕ್ರಮಿಸಿಕೊಂಡಿದ್ದ ನಾಲ್ಕು ವಿಸ್ತಾರವಾದ ಬಹು-ಕುಟುಂಬದ ಆಸ್ತಿಯಾಗಿದೆ. ಮಾಲೀಕರು ಒಂದು ಸಾರಸಂಗ್ರಹಿ ಶೈಕ್ಷಣಿಕರಾಗಿದ್ದರು ಮತ್ತು ಪ್ರತಿಯೊಂದು ರೀತಿಯಲ್ಲಿ ಬ್ರಿಕ್-ಎ-ಬ್ರಾಕ್ ಮತ್ತು ಆ ಸ್ಥಳದಾದ್ಯಂತ ಹರಡಿದ ಪುರಾತನವಿತ್ತು. ಈ ಸ್ಥಳವು ಸರಿಯಾಗಿ ಉಪವಿಭಾಗವಾಗಿ ಇರಲಿಲ್ಲ. ಕಾರ್ಪೆಟ್ ಬದಲಿಗೆ ಮತ್ತು ಮಹಡಿಗಳನ್ನು ಸರಿಪಡಿಸಲು ಅಗತ್ಯವಿದೆ. ಸ್ಥಳಾಂತರದ ಅಡಿಪಾಯ ಸ್ಥಳಗಳಲ್ಲಿ ನೆಲವನ್ನು ಉಬ್ಬಿಸಿತು ಮತ್ತು ವಿವಿಧ ಗೋಡೆಗಳ ಮೇಲೆ ಮತ್ತು ಕೆಳಗೆ ನಡೆಯುತ್ತಿದ್ದ ದೊಡ್ಡ ಬಿರುಕುಗಳನ್ನು ಸೃಷ್ಟಿಸಿದೆ.

ನನ್ನ ಕೆಲವು ಸ್ನೇಹಿತರ ಜೊತೆ ನಾನು ಈ ಸ್ಥಳವನ್ನು ಪ್ರವಾಸ ಮಾಡುತ್ತಿದ್ದೆ - ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ಗೆ ಪ್ರವೇಶಿಸಲು ಆಸಕ್ತಿ ಹೊಂದಿದ್ದ ದಂಪತಿ. ಅವರು ಬಾಗಿಲಿನಲ್ಲೇ ನಡೆಯುತ್ತಿದ್ದ ಕ್ಷಣದಿಂದ ಅವರು ಸ್ಥಳವನ್ನು ಬರೆದರು. ಆದರೆ ನಾನು ನೋಡಿದಾಗ ಆ ಬಗ್ಗಳು ಮತ್ತು ಬಿರುಕುಗಳು ನಾನು ಒಂದು ವಿಷಯ ನೋಡಿದೆ: ಹಣ. ಫೌಂಡೇಶನ್ ಸಮಸ್ಯೆಗಳು ಹೆಚ್ಚಿನ ಹೂಡಿಕೆದಾರರನ್ನು ಹೆದರಿಸುತ್ತವೆ, ಇದು ಸ್ಪರ್ಧೆಯನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಮಾಡುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಬೆಲೆಗಳನ್ನು ಮೃದುಗೊಳಿಸುತ್ತದೆ.

ಆದರೆ ಈ ರೀತಿಯ ವ್ಯವಹಾರವನ್ನು ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮಾಡುವುದು ಹೇಗೆ? ಅಥವಾ ಯಾವುದೇ ಒಪ್ಪಂದ, ಆ ವಿಷಯಕ್ಕಾಗಿ? ವೈಯಕ್ತಿಕವಾಗಿ, ನಾನು ಪರಿಗಣನೆಗಳನ್ನು ಎರಡು ವಿಭಾಗಗಳಾಗಿ ವಿಭಜಿಸುತ್ತೇನೆ:

• ಪರಿಮಾಣಾತ್ಮಕ: ಆಸ್ತಿ ಹೂಡಿಕೆಯಾಗಿ ನಿರ್ವಹಿಸಲು ನಾನು ಹೇಗೆ ನಿರೀಕ್ಷಿಸಬಹುದು? ಈ ಭಾಗಕ್ಕಾಗಿ, ನನ್ನ ಕ್ಯಾಲ್ಕುಲೇಟರ್, ಅಥವಾ ನನ್ನ ಸ್ಪ್ರೆಡ್ಶೀಟ್, ಅಥವಾ ನನ್ನ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಸಾಫ್ಟ್ವೇರ್ ಅನ್ನು ಚಾವಟಿ ಮಾಡಬಹುದು ಮತ್ತು ಕೆಲವು ಸಂಖ್ಯೆಗಳನ್ನು ರನ್ ಮಾಡಬಹುದು.

• ಗುಣಾತ್ಮಕ: ನಾನು "ನಾನು ಇದನ್ನು ತೆಗೆಯಬಹುದೇ?" ಎಂದು ನಾನು ಕೇಳಬೇಕಾಗಿದೆ. ನೀವು ಬಹುಪಾಲು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಹೂಡಿಕೆದಾರರಂತೆ ಇದ್ದರೆ, ನೀವು ಭಾಗ-ಟೈಮರ್ ಆಗಿರುತ್ತೀರಿ. ಇದರರ್ಥ ನೀವು ನಿಮ್ಮ "ದಿನ ಕೆಲಸ" ದ ಮೇಲಿರುವ ಈ ಯೋಜನೆಯನ್ನು ನಿಭಾಯಿಸಲು ಮತ್ತು ಅದನ್ನು ನಂತರ ನಿರ್ವಹಿಸಬೇಕು. ವಿಶ್ಲೇಷಣೆಯ ಈ ಭಾಗವು ಕೆಲವು ಆತ್ಮ ಶೋಧನೆಗಳನ್ನು ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುತ್ತದೆ; ಒಂದು ಕ್ಯಾಲ್ಕುಲೇಟರ್ ಇಲ್ಲಿ ನಿಮಗೆ ಸಹಾಯ ಮಾಡುವುದಿಲ್ಲ.

02 - ಪರಿಮಾಣಾತ್ಮಕ - ಕ್ಯಾಪ್ ದರವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಸಂಖ್ಯೆಯನ್ನು ರನ್ನಿಂಗ್

ವೈಯಕ್ತಿಕವಾಗಿ, ನಾನು ಹೂಡಿಕೆಯನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸುತ್ತಿರುವಾಗ ಮೂರು ಪ್ರಮುಖ ವ್ಯಕ್ತಿಗಳನ್ನು ನೋಡುತ್ತೇನೆ. ಕ್ಯಾಪ್ ದರ , ಈ ಉಪಕರಣಗಳಲ್ಲಿ ಮೊದಲನೆಯದು.

ಕ್ಯಾಪ್ ದರ ಕೇವಲ ಆಸ್ತಿಯ ಬೆಲೆಯಿಂದ ಭಾಗಿಸಿ ವಾರ್ಷಿಕ ನಿವ್ವಳ ಆದಾಯವಾಗಿದೆ. ವರ್ಷಗಳವರೆಗೆ, ಹೂಡಿಕೆದಾರರು "1% ನಿಯಮ" ವನ್ನು ಬಳಸುತ್ತಿದ್ದಾರೆ, ಇದು ಆಸ್ತಿಯ ಮಾಸಿಕ ಬಾಡಿಗೆ ಆದಾಯವು ನೀವು ಆಸ್ತಿಗೆ ಪಾವತಿಸುವ ಸುಮಾರು 1% ರಷ್ಟು ಬೆಲೆ ಇರಬೇಕೆಂದು ಹೇಳುತ್ತದೆ. ಆಸ್ತಿ ಮೌಲ್ಯಗಳನ್ನು ರಾಕೆಟ್ ಮಾಡುವ ಕಾರಣ ಕೆಲವು ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗಳು ಈ ಅನುಪಾತದಿಂದ ದೂರವಿವೆ, ಆದರೆ ಇತರರಲ್ಲಿ, 1% ನಿಯಮಕ್ಕೆ ಹೊಂದಿಕೊಳ್ಳುವ ಗುಣಗಳನ್ನು ನೀವು ಇನ್ನೂ ಕಾಣಬಹುದು. ಆದಾಗ್ಯೂ, ನೀವು ಹೆಬ್ಬೆರಳಿನ 1% ನಿಯಮವು ಅಡಮಾನ ಪಾವತಿಗಳು ಮತ್ತು ಖರ್ಚುಗಳನ್ನು ಸರಿದೂಗಿಸಲು ವಾರ್ಷಿಕವಾಗಿ ಸಾಕಷ್ಟು ಹಣದ ಹರಿವನ್ನು ಉತ್ಪಾದಿಸಲಿ ಅಥವಾ ಇಲ್ಲವೇ ಎಂಬುದರ ಕುರಿತು ಸರಿಯಾದ ಸೂಚಕವಾಗಿದೆ ಎಂದು ನೀವು ನೆನಪಿನಲ್ಲಿಟ್ಟುಕೊಳ್ಳಬೇಕಾದದ್ದು. ಇಲ್ಲಿಗೆ (ತೆರಿಗೆಗಳಿಂದ ಬಡ್ಡಿ ದರಗಳಿಗೆ ಶೇಕಡಕ್ಕೆ ನೀವು ಪಾವತಿಸುವ ಪಾವತಿಯ ಕೆಳಗೆ) ಬಹಳಷ್ಟು ವ್ಯತ್ಯಾಸಗಳು ಇವೆ, ಆದರೆ ಇದು ಆರಂಭಿಕ ಹಂತವಾಗಿದೆ.

03 - ಕ್ಯಾಶ್ ಫ್ಲೋ ಒಂದು ಪರಿಮಾಣಾತ್ಮಕ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಸಾಧನವಾಗಿ

ಕ್ಯಾಪ್ ದರವನ್ನು ನೀವು ಕಾಳಜಿಯಿರುವ ಏಕೈಕ ಕಾರಣವೆಂದರೆ, ಹೂಡಿಕೆ ಏನಾಗುತ್ತದೆ ಎಂದು ಯಾವ ರೀತಿಯ ಹಣಹೂಡಿಕೆಗೆ ನೀವು ಸುಲಭವಾಗಿ ಪ್ರಾಕ್ಸಿ ಮಾಡಲು ಪ್ರಯತ್ನಿಸುತ್ತೀರಿ ಎಂಬುದು. ಹೂಡಿಕೆಯಲ್ಲಿ, ನಗದು ರಾಜ - ನಿಮ್ಮ ಗಂಡಾಂತರದಲ್ಲಿ ಈ ಲೆಕ್ಕವನ್ನು ನಿರ್ಲಕ್ಷಿಸಿ.

ಹಣದುಬ್ಬರವನ್ನು ಅಂದಾಜು ಮಾಡುವುದರಿಂದ ಪ್ರಮುಖ ನಿರೀಕ್ಷಿತ ನಗದು ಹೊರಹರಿವುಗಳನ್ನು (ತೆರಿಗೆಗಳು, ಪ್ರಧಾನ, ಬಡ್ಡಿ, ವೆಚ್ಚಗಳು, ಹುದ್ದೆಯ, ಶುಲ್ಕಗಳು, ರಿಪೇರಿಗಳು) ಮತ್ತು ಆಸ್ತಿಯು ಉತ್ಪತ್ತಿಯಾಗುವ ಆದಾಯದೊಂದಿಗೆ ಹೋಲಿಸುವುದನ್ನು ಯೋಜಿಸುತ್ತಿದೆ. ನೀವು ಸ್ಪ್ರೆಡ್ಶೀಟ್ ಮೂಲಕ ಇದನ್ನು ಮಾಡಬಹುದು ಅಥವಾ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಸಾಫ್ಟ್ವೇರ್ ಪ್ಯಾಕೇಜ್ ಅನ್ನು ಬಳಸಬಹುದು .

04 - ಒಂದು ಪರಿಮಾಣಾತ್ಮಕ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಇನ್ವೆಸ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಅನಾಲಿಸಿಸ್ ಟೂಲ್ನ ರಿಟರ್ನ್ ದರ

ನಗದು ಹರಿವು, ಆಸ್ತಿಯ ನಿರೀಕ್ಷಿತ ದರವನ್ನು (ROR) ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲು ಅನುವು ಮಾಡಿಕೊಡುತ್ತದೆ. ಲಾಭದ ಪ್ರಮಾಣವು ಲಾಭದ ಅಳತೆಯಾಗಿದೆ; ಇದು ಯೋಜನೆಯನ್ನು ವರ್ಧಿಸುತ್ತದೆ ಎಂದು ನಗದು ಅಳೆಯುತ್ತದೆ. ನೀವು ಯೋಜನೆಯಲ್ಲಿ ಹಾಕಬೇಕಾದ ನಗದು.

ಈ ಅನುಪಾತವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಲು ನಿಮಗೆ ಸ್ಪ್ರೆಡ್ಶೀಟ್ ಅಥವಾ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಸಾಫ್ಟ್ವೇರ್ ಅಗತ್ಯವಿದೆ. ಇದು ಹೆಚ್ಚು ಪ್ರಯೋಜನಕಾರಿ ಎಂದು ನಾನು ಭಾವಿಸುತ್ತೇನೆ ಏಕೆಂದರೆ ಇದು ಹೂಡಿಕೆಯ ವಿರುದ್ಧ ನಾನು ನಿರೀಕ್ಷಿಸುತ್ತಿರುವ ಲಾಭವನ್ನು ಹೋಲಿಸಲು ನನಗೆ ಅವಕಾಶ ಮಾಡಿಕೊಡುತ್ತದೆ. ಇತರ, ವಿಭಿನ್ನ ರೀತಿಯ ಹೂಡಿಕೆಗಳಿಗೆ ನಾನು ಸಮಂಜಸವಾಗಿ ನಿರೀಕ್ಷಿಸುವಂತಹ ಲಾಭ. ಉದಾಹರಣೆಗೆ: ನಾನು ಈ ಲೇಖನದ ಆರಂಭದಲ್ಲಿ ನಾನು ವಿವರಿಸಿದ ಆಸ್ತಿಗಾಗಿ ಸಂಖ್ಯೆಗಳನ್ನು ಓಡಿಸಿದರೆ ಮತ್ತು ಅದು ನನಗೆ ಮತ್ತೆ ಎಸೆಯಲ್ಪಟ್ಟ ದರ 8% ನಷ್ಟು ಹಿಂತಿರುಗಿ ನಾನು ಖಂಡಿತವಾಗಿ ರವಾನಿಸುತ್ತೇನೆ.

ಸ್ಟಾಕ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ 8% ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವುದು (ಕಡಿಮೆ ಅಪಾಯ, ಮತ್ತು ಸಂಪೂರ್ಣ ಕಡಿಮೆ ಪ್ರಯತ್ನ) ಪಡೆಯಲು ನಾನು ನಿರೀಕ್ಷಿಸಬಹುದು. ನಾನು ಈ ಯೋಜನೆಗೆ ಹಾಕಬೇಕಾದ ಅಪಾಯ ಮತ್ತು ಪ್ರಯತ್ನಗಳಿಗಾಗಿ ನಾನು 20% ನಷ್ಟು ಉತ್ತರಕ್ಕೆ ಮರಳುವ ನಿರೀಕ್ಷೆಯಿದೆ.

05 - ಗುಣಾತ್ಮಕ - ನೀವು ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ ಮುಗಿದಿರಾ?

ನಾನು ಮೇಲೆ ಹೇಳಿದಂತೆ, ನಿಮ್ಮ ಕ್ಯಾಲ್ಕುಲೇಟರ್ ಇಲ್ಲಿ ಸಹಾಯ ಮಾಡುವುದಿಲ್ಲ. ನೀವು ಕನ್ನಡಿಯಲ್ಲಿ ನೋಡಿದರೆ ಮತ್ತು ನೀವು ಎಷ್ಟು ಸಮಯ ಮತ್ತು ಪ್ರಯತ್ನವನ್ನು ಯೋಜನೆಯಲ್ಲಿ ವಿನಿಯೋಗಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಾಗುತ್ತದೆ ಎಂದು ಯೋಚಿಸಬೇಕಾದರೆ ಇದು.

ಮತ್ತೊಮ್ಮೆ, ನಾನು ಈ ಲೇಖನದ ಪ್ರಾರಂಭದಲ್ಲಿ ಮಾತನಾಡಿದ ಯೋಜನೆಯನ್ನು ನೋಡೋಣ. ಇದೇ ರೀತಿಯ ಅವಕಾಶದಿಂದ ನೀವು ಅದನ್ನು ಹೋಲಿಸುತ್ತಿದ್ದೀರಿ ಎಂದು ಹೇಳೋಣ; ಅದೇ ನೆರೆಹೊರೆಯಲ್ಲಿ ಮತ್ತೊಂದು ಬಹು-ಕುಟುಂಬ ಆದರೆ ಕಡಿಮೆ ಕೆಲಸದ ಅಗತ್ಯವಿರುತ್ತದೆ. ಎರಡನೆಯದು ಗಣನೀಯವಾಗಿ ಹೆಚ್ಚಿನ ಆದಾಯವನ್ನು ನೀಡದ ಹೊರತು ನೀವು ಫಿಕ್ಸರ್-ಮೇಲ್ ಮೇಲೆ ಆ ಅವಕಾಶವನ್ನು ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಬಹುದು. ಆದರೆ ಎಷ್ಟು ಹೆಚ್ಚು?

ಹೂಡಿಕೆದಾರರನ್ನು ಪ್ರಾರಂಭಿಸಲು ನಾನು ಯಾವಾಗಲೂ ಅದೇ ಸಲಹೆಯನ್ನು ನೀಡುತ್ತೇನೆ: ಈ ಪ್ರದೇಶದಲ್ಲಿ ಎಚ್ಚರಿಕೆಯ ಬದಿಯಲ್ಲಿ ತಪ್ಪು. ನೀವು ಅರ್ಧದಷ್ಟು ಸಮಯದೊಳಗೆ ನೀವು ಸುಟ್ಟುಹೋದ ಒಂದಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಉತ್ತಮವಾದ ಒಂದು ಯೋಜನೆಯನ್ನು ನೀವು ಮಾಡಬಹುದಾಗಿರುತ್ತದೆ. ನಿಮ್ಮ ಸೌಕರ್ಯ ವ್ಯಾಪ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಏನನ್ನಾದರೂ ಕಂಡುಕೊಳ್ಳಿ, ಅದು ಕೆಲವು ಯೋಗ್ಯ ಸಂಖ್ಯೆಗಳನ್ನು ನೀಡುತ್ತದೆ, ಅದನ್ನು ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸಿ, ನಂತರ ಮುಂದಿನ ಬಾರಿ ಹೆಚ್ಚು ಸವಾಲಿನ (ಮತ್ತು ಆಶಾದಾಯಕವಾಗಿ ಹೆಚ್ಚು ಲಾಭದಾಯಕ) ಯೋಜನೆಗೆ ಮುಂದುವರಿಯಿರಿ.

ತೀರ್ಮಾನ:

ವಿಶ್ಲೇಷಣೆ ಭಾಗ ಕಲೆ, ಭಾಗ ವಿಜ್ಞಾನವಾಗಿದೆ. ಹೂಡಿಕೆಗಳನ್ನು ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮಾಡುವುದರ ಕುರಿತು ಹೆಚ್ಚಿನ ವಿಚಾರಗಳಿಗಾಗಿ ಈ ವಿಭಾಗದಲ್ಲಿನ ಇತರ ವಿಷಯಗಳ ಬಗ್ಗೆ ನೋಡೋಣ.

ಲೇಖಕ ಕ್ರಿಸ್ ಸ್ಮಿತ್ ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಮತ್ತು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ವೃತ್ತಿಪರರಿಗೆ ಆನ್ಲೈನ್ ​​ಉಲ್ಲೇಖದ ಸ್ಥಾಪಕ, ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಹೂಡಿಕೆದಾರರಾಗಿದ್ದಾರೆ ಮತ್ತು ಕಾರ್ಪೊರೇಟ್ ಹಣಕಾಸು ನಿಯತಕಾಲಿಕೆ, ಯೂರೋಮನಿ ಮತ್ತು ಬ್ಯುಸಿನೆಸ್ ಜರ್ನಲ್ ನೆಟ್ವರ್ಕ್ನಲ್ಲಿ ಲೇಖನಗಳನ್ನು ಪ್ರಕಟಿಸಿದ್ದಾರೆ.